ESGへの取り組み
スポンサーにて多様な不動産開発で培った『ecoBCP』等の環境性能や安全性を重視したオフィスや物流施設を中心に組入れる等、ESG取組を重視した運用を展開。
優良不動産の取得を通じた不動産投資市場の拡大に寄与
清水建設におけるecoBCPの取り組み
平常時の節電・省エネ（eco）対策と非常時の事業継続（BCP）対策を両立する施設・まちづくり
投資法人における主なESG取組
環境認証（DBJ Green Building認証等）の取得推進
- 底地以外のオフィスビル・物流施設については、原則、環境認証（DBJ Green Building認証等）を取得いたします。
再生可能エネルギー導入
- オフィスビル、物流施設等（エンドテナントが直接電力需給契約を締結している物件を除く）については、原則、再生可能エネルギーを導入し、脱炭素に貢献いたします。
- 横浜アイマークプレイス、S・LOGI新座West、秋葉原アイマークビルは、スマートエコエナジー株式会社と同社が調達した環境価値（グリーン電力証書やトラッキング付非化石証書等）を利用し、利用電力の再エネ化を図る契約を締結しております。
- 秋葉原アイマークビルは、上記に加え、オフサイトコーポ―レートPPAを活用した太陽光由来グリーン電力の供給を受けています。
グリーンローンでの資金調達
- グリーンファイナンスフレームワークを策定し、第三者の評価を取得の上、底地以外の物件取得については、グリーンローンでの調達を目指します。
GRESBへの参画
- 本投資法人は、2024年6月にGRESBへ参画いたしました。
シミズグループは、環境ビジョン「SHIMZ Beyond Zero 2050」を掲げ、目指すべき持続可能な社会を「脱炭素」「資源循環」「自然共生」の3つの視点で捉え、イノベーションによる豊かな環境価値の創造に取り組んでまいります。
投資開発本部では不動産の開発・運営において、賃貸物件の省エネルギー性能の向上や再生可能エネルギー電力の導入、入居テナント様との協働によるエネルギー使用量の削減などによって、サプライチェーンを通した脱炭素社会に貢献していきます。
TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同
TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）とは、G20の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された国際イニシアチブです。TCFDの主な目的は、企業が気候変動による財務的影響を理解し対応するための枠組みを提供することです。TCFD提言では、「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」の4つの領域における情報開示を推奨しています。
清水建設プライベートリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託する資産運用会社である清水建設不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2023年4月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）の考えに賛同し、同時にTCFDコンソーシアムにも参加いたしました。
（TCFDが推奨する開示項目）
| ガバナンス | 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス |
|---|---|
| 戦略 | 組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が増える実際の影響及び潜在的な影響 |
| リスク管理 | 気候関連リスクを組織が識別・評価・管理するプロセス |
| 指標と目標 | 気候関連リスク及び機会を評価・管理するための指標と目標 |
ガバナンス
本投資法人のガバナンスは、資産運用会社である清水建設不動産投資顧問株式会社が担っています。ガバナンス体制としては、気候関連課題に係る最高責任者を、サステナビリティ推進に係る最終決定権限者である代表取締役社長とし、執行責任者はサステナビリティ推進に係る執行責任者である投資運用部長と定めています。
執行責任者は、最高責任者である代表取締役社長を委員長とするサステナビリティ委員会において、気候変動による影響の識別、評価、リスクと機会の管理、適応と緩和に係る取組みの進捗状況、指標と目標の設定等の気候変動対応に関する事項を、定期的に報告することとしています。サステナビリティ委員会では、気候関連課題に係る重要施策の審議、決定等を行い、その後、その内容に応じて投資委員会での審議決定を経てその結果は取締役会に報告されます。
戦略
1.シナリオ分析
今回行ったシナリオ分析において本投資法人が保有する資産（2023年度末時点の全保有物件）を対象としました。
本投資法人は、シナリオ分析にあたって、次の2つのシナリオ（未来像）を使用し、各シナリオ下でどのようなリスクが生じるかを検討しました。
- 脱炭素社会への移行シナリオ（1.5℃シナリオ）
- 移行リスク関連：IEA（国際エネルギー機関） NZE2050
- 物理的リスク関連：IPCC（国際気候変動に関する政府間パネル） RCP2.6
- 気候変動進行シナリオ（4℃シナリオ）
- 移行リスク関連：移行リスクは発生しないと想定
- 物理的リスク関連：IPCC（国際気候変動に関する政府間パネル） RCP8.5
2.各シナリオで想定される世界観
各シナリオでは以下のような世界観を想定しています。
- 脱炭素社会への移行シナリオ（1.5℃シナリオ）
パリ協定目標の達成に向け、脱炭素のための社会政策、排出規制や技術投資等が現在以上に進んでいく世界観。 - 気候変動進行シナリオ（4℃シナリオ）
脱炭素に向けた十分な気候変動緩和対策が実現せず、GHG排出が増大し続け、気象災害による物理的リスクが大きく増大する世界観。
ステークホルダーとの関係
次表で青色に着色した項目が弊社における各世界観として想定する項目です。
（世界観：1.5℃）
この表は左右にスクロールできます。
| ステークホルダー | 移行リスク | 物理的リスク | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 政策、法規制の変化 | 技術の変化 | 市場の変化 | 評判の変化 | 気候、気象の変化 | ||||||
| エネルギー消費、炭素排出に対する課税、規制 | エネルギー消費、炭素排出に対する報告義務の強化、拡大 | 低炭素技術への移行 | エネルギー市場、 金融市場など |
顧客（テナント、利用者） 行動 |
事業戦略、 環境パフォーマンスへの懸念 |
急性的な気象関連の災害 | 慢性的な気候変動 | 財務的影響 | ||
| 本投資法人 | 炭素税等のGHG排出に課せられるコストが大幅に増大する（例：140US$/t-CO2／IEA WEO2022 NZE 2030年） | GHG排出量報告義務の強化、拡大に伴う対応の増加 | オーナー管理下の設備の入れ替えに伴うコストの増加（例：4℃シナリオと比較してエネルギー需要15%低下／IEA SDS） | エネルギー価格の高騰（化石燃料使用の規制や再エネの逼迫等に伴う）に伴う運用コストの増加 | テナントによる選別 | 不動産セクター全体への非難 | 猛暑日の増加による社員の熱中症リスクの増大 | テナントの減少による賃料収入の減少 | ||
| ZEB基準類への準拠等、建物のエネルギー規制の強化への対応の増加 | 気候リスクの不適切な開示による投資主等からの訴訟リスクへの対応の増加 | 低炭素社会移行のための新技術開発への投資 | 資材、原料価格の高騰 | 気候関連の対応の遅れによる懸念から、従業員のエンゲージメントの低下、人材離れ等を招くリスクが増大する | ||||||
| 顧客（テナント） | テナント独自の努力での省エネの推進 | GHG排出量報告義務の強化、拡大に伴う対応の増加 | テナント管理下の設備の入れ替えに伴うコストの増加 | エネルギー価格の高騰（化石燃料使用の規制や再エネの逼迫等に伴う）に伴う運用コストの増加 | 環境性能の高い物件を選好する（市場の全体的な変化によるもの） | 気候関連の戦略に対するテナントからの懸念の増大 | 気象災害への安全性の高い物件を選好する | |||
| 炭素税等のGHG排出に課せられるコストが大幅に増大する（例：140US$/t-CO2／IEA WEO） | 環境性能の高い物件を選好する（他者比較など相対的な評判によるもの） | |||||||||
| PM、BM（オペレータ含む） | テナントへの省エネ喚起 | GHG排出量報告義務の強化、拡大に伴う対応の増加 | オーナー管理下の設備の入れ替えに伴う対応の増加 | テナントのニーズ把握のための対応の増加 | 猛暑日等の極端気候の増加による空調・メンテナンス・修繕費用の増加 | テナントの減少による賃料収入の減少 | ||||
| 投資家 | 気候リスク関連の開示要求の拡大 | 気候関連の戦略に対する投資家からの懸念の増大 | 企業のレジリエンス関連の戦略を投資判断の基準とする | |||||||
| ESG投資が活発化する | ||||||||||
| 移行リスクに対して脆弱な資産への投資からの撤退 | ||||||||||
| 金融機関 | 気候リスク関連の開示要求の拡大 | 低炭素社会移行のための新技術開発への融資 | 気候関連の戦略に対する金融機関からの懸念の増大 | 企業のレジリエンス関連の戦略を融資判断の基準とする | ||||||
| 移行リスクに対して脆弱な資産への融資からの撤退 | ||||||||||
| 行政機関 | 炭素税、エネルギー規制の制定 | 防災、減災に関する法規制はあまり強化されない | ||||||||
| 保有物件 | 炭素コストの増大、法規制の強化による資産価値の減少、座礁資産化 | 情報技術、交通技術の革新によって、特定の物件用途に対してその用途や機能自体の需要が低下する | 市場構造の変化による収益の減少 | 環境性能の選好の変化によるオフィス需要の減少 | 自社の評判の悪化により、保有物件の空室率が増加する | 台風（熱帯低気圧）やそれに伴う高潮による被害リスクの増加 | 平均海面の上昇による被害リスクの増加（例：0.26～0.55m／RCP2.6試算） | |||
| 旧来の技術（非低炭素）の物件や設備の資産価値の減少 | 市場経済の脱炭素化とともに不動産価格の評価プロセスが変化し、環境配慮が十分でない物件の価値が下落 | 河川氾濫による被害リスクの増加 | 局地的な豪雨の増加とそれに伴う内水氾濫による被害リスクの増加 | |||||||
（世界観：4℃）
この表は左右にスクロールできます。
| ステークホルダー | 移行リスク | 物理的リスク | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 政策、法規制の変化 | 技術の変化 | 市場の変化 | 評判の変化 | 気候、気象の変化 | ||||||
| エネルギー消費、炭素排出に対する課税、規制 | エネルギー消費、炭素排出に対する報告義務の強化、拡大 | 低炭素技術への移行 | エネルギー市場、 金融市場など |
顧客（テナント、利用者） 行動 |
事業戦略、 環境パフォーマンスへの懸念 |
急性的な気象関連の災害 | 慢性的な気候変動 | 財務的影響 | ||
| 本投資法人 | 炭素税等のGHG排出に課せられるコストが増加しない | GHG排出量報告義務が強化、拡大されない | オーナー管理下の設備の入れ替えに伴うコストの増加 | エネルギー価格の高騰（化石燃料の逼迫等に伴う）に伴う運用コストの増加 | 不動産セクター全体への非難 | 猛暑日の大幅な増加による社員の熱中症リスクの増大（例：日本全国で約20日増加／気象庁試算1）） | テナントの減少による賃料収入の減少 | |||
| 環境性能評価・環境認証基準の強化による対応の為の改修費用の増加 | ||||||||||
| 顧客（テナント） | テナントは特別な省エネの推進は行わない | GHG排出量報告の対応は増加しない | テナント管理下の設備の入れ替えに伴うコストの増加 | エネルギー価格の高騰（化石燃料の逼迫等に伴う）に伴う運用コストの増加 | 環境性能の高い物件を選好する（市場の全体的な変化によるもの） | 気候関連の戦略に対するテナントからの懸念の増大 | 気象災害への安全性の高い物件を選好する | |||
| PM、BM（オペレータ含む） | テナントへの省エネ喚起を積極的には行わない | GHG排出量報告の対応は増加しない | オーナー管理下の設備の入れ替えに伴う対応の増加 | テナントのニーズ把握のための対応の増加 | 急性的な気象関連の災害への備え | 猛暑日等の極端気候の増加による空調・メンテナンス・修繕費用の増加 | テナントの減少による賃料収入の減少 | |||
| 投資家 | 気候リスク関連の開示要求の拡大 | 気候関連の戦略に対する投資家からの懸念の増大 | 企業のレジリエンス関連の戦略を投資判断の基準とする | |||||||
| ESG投資は限定的 | ||||||||||
| 物理的リスクに対して脆弱な資産への投資からの撤退 | ||||||||||
| 金融機関 | 気候リスク関連の開示要求の拡大 | 気候関連の戦略に対する金融機関からの懸念の増大 | 企業のレジリエンス関連の戦略を融資判断の基準とする | |||||||
| ESG投資は限定的 | ||||||||||
| 物理的リスクに対して脆弱な資産への融資からの撤退 | ||||||||||
| 行政機関 | エネルギー消費、炭素排出に対する課税、規制に大きな変更が無い | 防災、減災に関する法規制が強化される | ||||||||
| 保有物件 | 炭素コストの増大、法規制の強化による資産価値の減少、座礁資産化は進まない | 情報技術、交通技術の革新によって、特定の物件用途に対してその用途や機能自体の需要が低下する | 市場構造の変化による収益の減少 | 環境性能の選好の変化によるオフィス需要の減少 | 自社の評判の悪化により、保有物件の空室率が増加する | 台風（熱帯低気圧）やそれに伴う高潮による被害リスクの増加 | 平均海面が大きく上昇することによる被害リスクの増加（例：0.45～0.82m／RCP8.5） | |||
| 旧来の技術（非低炭素）の物件や設備の資産価値の減少 | 市場経済の脱炭素化とともに不動産価格の評価プロセスが変化し、環境配慮が十分でない物件の価値が下落 | 河川氾濫による被害リスクの増加 | 局地的な豪雨の増加とそれに伴う内水氾濫による被害リスクの増加 | |||||||
3.気候変動リスク及び機会の特定、財務的影響の検証
本投資法人は、シナリオ分析を踏まえてリスクと機会の特定と、それらの事業への影響を評価しました。財務的影響については、前述の各シナリオを参照しながら定性的、定量的に評価を行いました。
リスクと機会、財務的影響の一覧表
| 区分 | 分類 | 関連 | 財務的影響 | 財務的影響の度合い | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4℃シナリオ | 1.5℃シナリオ | ||||||||
| 短期 | 中期 | 長期 | 短期 | 中期 | 長期 | ||||
| 移 行 リ ス ク |
政策と法 | 炭素税の導入によるGHG排出に対する課税の強化 | 物件のGHG排出量に対する税負担が増加する | 小 | 小 | 中 | 小 | 中 | 中 |
| 温対法の排出量報告義務が厳格化 | 報告に対応するための外部業者への支払など事業経費が増加する | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||
| 市場 | 気候変動に対応していない市場参加者の調達条件悪化 | 資金調達コストの上昇 | 小 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | |
| 光熱費の上昇 | 事業経費の増加 | 中 | 中 | 中 | 小 | 小 | 小 | ||
| テナント、入居者の、気候変動下における不動産そのものに対する需要の変化 | 新規テナント、入居者の獲得が難しくなることやリテンションが低下することによる賃料収入の減少 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | ||
| 環境性能評価・環境認証基準の強化 | 強化された基準への対応の為の改修費用や、新たな環境認証に対応する為の費用負担増 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | ||
| 評判 | 気候変動への対応の遅れによるブランド価値の低下 | ブランド力による賃料プレミアムの減少 | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | |
| テナント、入居者の需要変化（より気候変動への対応が進んだ物件を選択する、または対応していない物件を避ける） | 新規テナント、入居者の獲得が難しくなることや空室率の増加による賃料収入の減少 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | ||
| 技術 | 再エネ、省エネ技術の進化、普及 | 保有物件の設備が技術的に時代遅れになるのを防ぐために新技術導入の費用が増加する | 本投資法人では、非該当としております。 詳細は次頁をご参照ください。 |
||||||
| 物 理 的 リ ス ク |
急性 | 台風による風害・高潮・集中的豪雨による内水氾濫や近傍河川の氾濫等による浸水 | 被災した際の修繕費、保険料の増加に加え、復旧までの期間に操業できないことによる賃貸収入減、賃料減額・免除の発生、被災後の競争力の低下 | 小 | 小 | 中 | 小 | 小 | 小 |
| 慢性 | 猛暑日や極寒日など極端気候の増加により空調需要が増加 | 空調の運転・メンテナンス・修繕費用の増加 | 中 | 中 | 中 | 小 | 小 | 小 | |
| 機 会 |
資源の効率 | 省エネ・エネルギー効率に優れた建築物・建築設備の進化 | 水光熱コストの低減 | 中 | 中 | 中 | 小 | 小 | 小 |
| エネルギー源 | 敷地内再エネの導入 | 外部調達する光熱費の削減 | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | 小 | |
| 製品、サービス | 低排出な設備やサービスの提供によるテナント、入居者、利用者への訴求 | テナント、入居者誘致による収入増 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | |
| 市場 | テナント、入居者の嗜好の変化に合わせた賃貸物件を継続的に提供。新規顧客層の開拓 | 賃料引き上げ、テナントや入居者の獲得、確保により収入増加 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | |
| 新規投資家層の開拓 | 環境問題を重視する投資家への対応・訴求による資金調達量の増加、調達コストの低下 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | ||
| 再エネ技術の進化、普及 | 調達コストの低減 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | ||
| レジリエンス | 運用物件のレジリエンス（強靭性、回復性）を高める | テナント、入居者誘致による収入増 | 小 | 小 | 小 | 中 | 中 | 中 | |
4.気候変動リスク及び機会に対する本投資法人の取り組み
本投資法人は、ESG経営の推進や持続可能な社会の実現に貢献するため、特定したリスクと機会に対して、以下の取り組みを推進していきます。
- 「移行リスク」：社会経済が低炭素、脱炭素に移行することにより生じる事業上の影響
-
政策・法規制のリスク：政策・法規制により脱炭素が推進されることによる規制強化等のリスク
→規制基準を確認し、必要に応じてグループ企業、外部業者と連携を取り、再エネ由来電力の購入や、CO2排出量算定のソフトウェアの導入等を採用する。 -
市場のリスク：エネルギー価格の変動、サービス需要の変化など市場に係るリスク
→エネルギー価格の変動については、省エネ機器の導入を検討し、需要の変化に対しては、テナント満足度調査等のニーズの把握に努める。 -
評判上のリスク：顧客、一般市民、従業員、投資主などステークホルダーからの評判が低下することによるリスク
→気候変動への対応状況についての適切な情報開示や、入居者の需要に応じた省エネ機器等の導入による資産価値向上に努める。 - 技術上のリスク：本投資法人の運用ガイドラインにおいて、取得する物件は再生可能エネルギーの導入や、環境認証取得済み若しくは取得可能な環境性能を有する物件を原則としておりますので、非該当としております。
-
政策・法規制のリスク：政策・法規制により脱炭素が推進されることによる規制強化等のリスク
- 「物理的リスク」：気候変動が進行し、気候パターンや気象現象が従来のものから変化することによって生じる事業上の影響
-
急性の物理的リスク：台風や洪水など、突発的な気象現象に起因するリスク
→物件取得時の立地評価に加え、環境性能・BCP機能を兼ね備えた本投資法人のスポンサーである清水建設の開発物件の取得を原則としている。 -
慢性の物理的リスク：長期的高温や低温など、気候パターンの長期的な変化に起因するリスク
→保有物件の空調能力の強化や外壁、屋根等の外気温緩和策、省エネ機器の導入などの環境性能向上策の実施に努める。
-
急性の物理的リスク：台風や洪水など、突発的な気象現象に起因するリスク
リスク管理
本投資法人は、識別された気候関連のリスクと機会を管理し、レジリエンスを高める取り組みを推進することにより、本投資法人の事業上のリスクの低減と価値創出の機会を実現し、持続可能かつ安定的な収益を長期的に確保することを目指します。当社における気候関連リスクの位置づけと、気候関連リスクと機会の経営活動、戦略、財務計画に与える影響を識別、評価、管理するためのプロセスは以下の通りです。
①リスクと機会を特定、評価するプロセス
気候変動課題に係る執行責任者は、年に1度、本投資法人に係る気候関連のリスクの識別および評価のために、投資運用部内に必要と思われる各部署からの担当者を招集し、気候関連ワーキンググループを構成します。ワーキンググループにおいては気候関連のリスクと機会の有無について特定を行います。
②リスクを管理するプロセス
本投資法人は、前項に基づき優先的に対応することを決定した重要な気候関連のリスクと機会の要因について、以下のように管理プロセスを定め、リスクの軽減と機会の実現に取り組みます。
- 気候関連課題に係る最高責任者は、サステナビリティ委員会で審議された事業、財務計画上重要な優先順位の高い気候関連のリスク及び機会について、対応担当部署または担当者を指定し、その対策案の策定を指示します。
- 指定された担当部署あるいは担当者が策定する対策案は、その内容に応じてサステナビリティ委員会、コンプライアンス委員会、投資委員会等の会議体において審議の上、実行するものとします。
指標と目標
- リスクの軽減または機会の実現に向けた取り組みに当たっては、可能な場合、KPI（重要指標）を定義し、その管理のためにモニタリングおよび目標設定を行うこととします。
- ポートフォリオからのGHG排出状況、および排出原単位は不動産セクターにとっての重要指標であるため、Scope1,2,3排出量について、モニタリングし、その継続的な削減に取り組みます。
- 目標については以下のように定めます。
- 2050年までのネットゼロ達成
- GHG排出量を2030年までに20%削減（2022年比、【原単位ベース】）